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民法中共有人优先购买权的效力研究

来源:论文联盟  作者:徐建新 [字体: ]

民法中共有人优先购买权的效力研究

  在我国,优先购买权制度最早可以追溯到《唐律》。我国现行民商事法律、法规也对优先购买权制度予以肯定。而优先购买权包括了共有人优先购买权、承租人优先购买权、合伙人优先购买权和股东优先购买权。共有人的优先购买权作为民法中优先购买权的组成部分,对于社会经济秩序的稳定,交易的成立和社会的公平具有重大作用。在民法中,共有人优先购买权的效力在解决实务中的有关问题的有着非常重要的意义。但是我国目前民法中对于共有人优先购买权的效力虽然有很多,但是现代社会对于其效力的理解还不是很清楚,而且很多方面还不是很详细,因此,对民法中共有人优先购买权的效力进行详细分析,对于共有人优先购买权民法中的完善起到一定的指导作用。 
  一、共有人优先购买权概述 
  新颁布的《民法总则》直接将《民法通则》第78条第3款规定了共有关系中的优先购买权给删去了,导致现有的共有人优先购买权只存在于《城市私有房屋管理条例》第10条规定和《物权法》第101条的规定。 
  分析有关共有人优先购买权的规定,按份共有人优先购买权即按份共有人将自己在共有财产中拥有的份额出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。优先购买权多适用于按份共有,对按份共有,只要出现出卖人出卖共有份额的情形,其他按份共有人即有优先购买权。而共同共有只有在进行财产分割时才享有优先购买权。 
  二、共有人优先购买权的效力分析 
  1、对内共有人优先购买权的效力 
  共有人优先购买权的对内效力,是指依据法律相关规定,优先购买权人与出卖人所享有的权利和应承担的义务。 
  (1)存在效力瑕疵的外部转让合同 
  效力瑕疵合同是指合同因为存在欺诈、重大误解、趁人之危、恶意串通而侵害国家或当事人的利益最后导致合同无效、效力待定或者撤销的情形。 
  当出卖人与第三人之间的合同没有效力瑕疵时,如果前面分析的优先购买权发生原因有约定和法定,那么,当事人应当遵照约定来处理。如果没有约定或者约定不明的,那就只能按照民法的规定来处理。当出卖人与第三人之间的合同存在无效、可撤销等效力瑕疵时,共有人优先购买权的实现就需要分为约定和法定两种情况来处理:第一,约定情况下,当事人可以先通过协商完善与第三人的瑕疵合同的内容,直到不存在瑕疵为止,此时出卖人与权利人之间根据新的合同为内容行使优先购买权,对于出卖人与第三人之间的救济,可以按照合同效力的认定结果来分别承担责任,在达成协议之前,出卖人可以通过行使撤销权或者追认权来确定合同的效力,此时,当合同最终有效时按最后的合同内容为“同等条件”行使优先购买权,当合同被撤销而被认定无效时,就认定优先购买权实现的条件不成就,不发生优先购买权,共有物维持现状,共有人的优先购买权直到条件成就时行使。第二,法定情况下,如果出卖人不行使撤销权或者追认权而导致合同有效,此时,共有人可以直接要求行使优先购买权,并通过诉讼请求要求协商补充瑕疵条款,不能达成合意的,以不利于出卖人和第三人的条件来行使优先购买权。这样做是对违反诚实信用原则的惩罚。 
  (二)共有人优先购买权的履行效力 
  在民法中,违反共有人优先购买权时,权利人可以以侵犯优先购买权为由请求宣告义务人与第三人之间的合同无效,优先购买权人通过行使权利与出卖人之间形成买卖合同,虽然这个合同成立的方式是由法律特别规定,但是对双方当事人之间的法律关系进行的效力评价,与普通合同并没有差别。 
  在共有人优先购买权制度当中,如果出现出卖人和第三人签订一合同,优先购买权的共有人通过行使优先购买权而以出卖人和第三人签订的合同内容为“同等条件”成立了另外一个合同。那么,这两个合同的效力如何,怎样履行呢? 
  第一、根据合同相对性原理和合同平等性原理,享有优先购买权的权利人与出卖人之间合同的效力,对于出卖人和第三人签订的买卖合同无影响。其原因为:首先,只要双方具有相应的民事行为能力,意思表示真实,合同内容不违法,合同就有效成立。其次,如果将出卖人与第三人的合同定为无效,那么,权利人行使权利赖以存在的“同等條件”这一标准就不复存在了,同时第三人的利益就没法救济。只有承认合同的有效性,从而保证“同等条件”的合法存在,第三人可以通过请求违约责任来保护契约利益。若出卖人对优先购买权人履行合同,则对第三人承担违约责任。但是,这种情况只要出卖人和第三人协商得好的话,是可以避免的。出卖人可与第三人约定,优先购买权人行使权利时,解除双方合同。 
  2、对外共有人优先购买权的效力 
  对外效力主要是指第三人已经取得共有物或者份额的所有权,享有优先购买权的共有人能否通过行使优先购买权来取消出卖人和第三人之间的物权变动,最后是所有权归于自己。 
  在民法中,物权主要是以债权形式进行变动,其变动的条件是债权合同加上动产占有或不动产登记。在这种形式下,通过对第三人恶意和善意区分,就很容易识别是否是共有人优先购买权的对外效力。第三人如果知道共有物存在优先购买权后,直接向出卖人了解出卖物的权利情况,这被认定是善意的。如果对共有物存在优先购买权而视而不见,则被认定为恶意。当共有物没有进行登记公示时,如果当事人之间的优先购买权是通过约定来规定的,那么,此时享有优先购买权的优先购买权人的利益应根据合同约定的条款来实现;如果没有约定,也不能达成协议的情况下,此时就要根据出卖人与第三人之间的意思表示是否善意:如果是善意,则第三人取得共有份额或者共有物,因为未经登记的优先购买权不具有登记对抗的效力,此时享有优先购买权的共有人只能通过侵权之诉来请求出卖人承担侵权责任;如果第三人为恶意,即明知共有物存在优先购买权的情况下,还要与出卖人订立买卖合同,合同是无效的,不发生物权效力,共有物份额归于出卖人,此时优先购买权的条件不成就,优先购买权人不得行使优先购买权,知道下次条件成就时才始得行使。 
  综上所述,共有人优先购买权人的保护,其利益平衡更倾向于共有人之间,对第三人的利益保护有所牺牲,特别是对具有对抗效力的优先购买权。不过,为了维护民事公平的原则,对第三人的利益也要做出相应的平衡性保
本文由论文联盟http://www.LWlM.Com收集整理 护,这就有必要通过登记制度来确定共有人优先购买权的效力,如果是经过登记具有公示对抗效力的优先购买权,则第三人只能向出卖人主张违约责任,对未经过登记,而善意第三人取得的标的物,则应对其占有权进行肯定的保护;另外,在标的物被善意第三人取得的时候,优先购买权人可以通过行使优先购买权来主张侵犯优先购买权的损害赔偿责任。 
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